土地房产租赁问题IPO审核关注要点详解

土地房产是企业生产经营的物质基础,尤其对于生产型企业而言,其生产经营用地的合法性和稳定性直接影响其持续经营能力,因而一直是监管机关审核关注的重点问题。由于我国土地政策较为严格,审批流程耗时较长,因此多数拟发行人存在租赁土地房产用于生产经营的情况。随着2020年1月1日实施的新《土地管理法》以及以信息披露为核心的注册制改革逐步深化,土地房产租赁问题在IPO审核过程中的尺度有了新的变化。本文将结合近年上市和正在审核的案例及相关规定,对土地房产租赁问题IPO审核关注要点进行研究探讨,以供各方讨论和参考。

一、相关法规

(一)《首发业务若干问题解答》(2020修订)(2020年6月10日发布并生效)

问题18、土地使用权是企业赖以生产发展的物质基础,对于生产型企业尤其重要。中介机构核查及发行人披露涉土地资产时,应重点把握哪些方面?

答:发行人存在使用或租赁使用集体建设用地、划拨地、农用地、耕地、基本农田及其上建造的房产等情形的,保荐机构和发行人律师应对其取得和使用是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续、有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见,说明具体理由和依据。

上述土地为发行人自有或虽为租赁但房产为自建的,如存在不规范情形且短期内无法整改,保荐机构和发行人律师应结合该土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用上述土地或房产产生的收入、毛利、利润情况,评估其对于发行人的重要性。如面积占比较低、对生产经营影响不大,应披露将来如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等,并对该等事项做重大风险提示。

发行人生产经营用的主要房产系租赁上述土地上所建房产的,如存在不规范情形,原则上不构成发行上市障碍。保荐机构和发行人律师应就其是否对发行人持续经营构成重大影响发表明确意见。发行人应披露如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等,并对该等事项做重大风险提示。

发行人募投用地尚未取得的,需披露募投用地的计划、取得土地的具体安排、进度等。保荐机构、发行人律师需对募投用地是否符合土地政策、城市规划、募投用地落实的风险等进行核查并发表明确意见。

(二)《中华人民共和国土地管理法》(2019修正)(2019年8月26日发布,2020年1月1日生效)(以下简称《土地管理法(2019年)》)

第二十三条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。

土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。

第五十九条 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

第八十二条 擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设,或者违反本法规定,将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

(三)《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修订)(2019年4月23日发布并生效)(以下简称《城乡规划法(2019年)》)

第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

二、相关案例

(一)新元科技(300472)

1.反馈意见

发行人子公司四方同兴生产经营用地系租赁农村集体用地及其地上建筑物,并在该地块上自建了部分厂房。根据《土地管理办法》,农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设。发行人租赁合同存在法律瑕疵,自建厂房亦未能办理相关权属证明。(1)请发行人说明北京市对集体土地使用、流转是否有相关政策或规定;该集体用地性质,租赁(转租)合同是否有效,存在的法律风险。(2)请发行人说明该地块租赁价格,与租赁国有土地价格的差异,并结合产能、销售收入情况说明该地块风险对生产经营的影响;(3)请发行人进一步说明就该地块风险采取的应对措施。

2.反馈意见的回复

(1)客观阐述租赁土地性质及存在的法律风险

四方同兴租赁马建林、南口镇政府的 22 亩土地位于南口镇东部开发区内,土地规划性质为集体建设用地,但尚未办理国有土地征收手续。根据《土地管理法(2004年)》以及《城乡规划法(2015年)》的规定,四方同兴租赁用于工业建设项目的22亩集体土地存在法律瑕疵,可能导致出租方受到土地行政主管部门的处罚,同时可能使承租人四方同兴租赁的土地被收回,导致四方同兴与南口镇、马建林签订的租赁合同提前终止,用地上的建筑物可能面临被强制拆迁的风险。

(2)该地块租赁价格与租赁国有土地价格的差异及影响

若以发行人四方同兴生产基地 8,134 平米厂房为基准,租赁四方同兴生产基地租赁 32.25 万元/年与租赁国有土地证及房产证的租赁价格 121.73 万元差异为 89.48 万元/年,仅占发行人 2014 年利润总额的 2.22%,即使发行人四方同兴生产基地搬迁,其租赁生产场地增加的成本对发行人利润影响较小。

(3)论证被强拆风险较小

2012年9月14日,北京市昌平区南口镇人民政府出具证明“北京四方同兴机电技术开发有限公司位于北京市昌平区南口镇工业开发区,房屋建筑面积8,634平方米,占地面积约22亩。其生产经营用地属于集体所有,国有土地指标暂未落实,暂未办理房地产权证。该房地产用地属于建设用地,符合镇区发展规划。近几年内,该地区无市政动迁的规划,不会对北京四方同兴机电技术开发有限公司正常生产经营产生影响”。

(4)从产能、收入定量论证对公司经营影响较小

芜湖万向非核心机械件产能可完全覆盖四方同兴的核心机械件产能。公司芜湖生产基地建设在2012年末已经完成,现已全部投产使用。芜湖万向设计产能为四方同兴设计产能约120%,其产能完全能覆盖四方同兴产能,2014年四方同兴2014年营业收入为2,924.39万元,仅为芜湖万向的营业收入78.03%。此外,还有外协采购产能的支持。公司产品需要生产加工的部件主要是非标准机械件,公司产能不足使得公司对部分非核心的非标准机械件以定制生产方式向外协供应商采购。

(5)论证搬迁难度与损失较小

四方同兴生产基地生产设备易于搬迁。四方同兴主要生产设备包括4台车床、14台焊机、2台剪板机、2台单梁起重机等设备若干。四方同兴2014年末员工人数为81人,按公司计划在天津京万2017年投产时,整体安置到天津京万。如四方同兴被强制拆迁,四方同兴人员也可以安置到芜湖万向,因此人员安置费用较小。

(6)已经规划涉及集体土地的厂房搬迁

根据公司战略规划,公司未来将形成两大生产基地,即:位于芜湖鸠江经济开发区的芜湖万向生产基地和位于天津宝坻经济开发区的天津京万生产基地,公司原有位于北京市昌平区南口镇的四方同兴生产基地之产能将逐步由芜湖万向新元生产基地和天津京万生产基地替代。

目前芜湖万向生产基地场地建设基本已完工。四方同兴生产基地将在天津京万建成投产当年完全停产,公司产能将完全由芜湖万向生产基地和天津京万生产基地提供,四方同兴生产基地由于租赁未取得权属证书的土地、房屋而可能面临被强制拆迁的风险将全部解除。

(7)实际控制人兜底承诺

实际控制人承诺将以连带责任方式全额补偿北京四方同兴机电技术开发有限公司的搬迁费用、因生产停滞所造成的损失以及其他费用,确保发行人和北京四方同兴机电技术开发有限公司不会因此遭受任何损失。

该案例,首先,如实阐述租赁土地性质为集体土地建设用地,存在法律瑕疵和被处罚的风险;其次,对比租赁价格与租赁国有土地价格的差异,客观计算价格差异的利润占比;再次,论证了当前状态下使用的可持续性(拆迁风险很低),同时定量分析了对公司经营影响较小且搬迁难度和损失均较小;最后,公司给出了搬迁与实际控制人兜底的解决方式。

(二)铭普光磁(002902)

1.反馈意见

招股书披露,发行人目前使用的生产厂房、办公场所大量为租赁取得,且产权存在瑕疵。请补充核查并披露:(1)发行人存在的租赁房产瑕疵对发行人生产经营所产生重大影响;(2)发行人主要生产用地厂房是否存在搬迁计划,若实施,其对发行人生产经营的重大影响;(3)请保荐机构、发行人律师根据国家有关土地管理的法律、法规及规范性文件,就发行人土地使用、房产租赁、募集资金投资项目用地是否合法合规发表明确意见。

2.反馈意见的回复

(1)租赁土地房屋实际情况

发行人及其子公司铭庆电子租赁的位于东莞市石排镇庙边王沙迳村中九路的房屋所涉及的土地均为集体土地,发行人及其子公司铭庆电子租赁的租赁房产中,有 1 项未取得土地权属证明。

(2)租赁关系稳定,被强拆风险小

出租方与承租方已建立长期、稳定的租赁关系,且在租赁期内未发生任何租赁纠纷,报告期内亦未出现因出租方或其他原因使房屋提前收回或租赁合同提前终止情形。

东莞市石排镇庙边王村民委员会已出具《关于东莞铭普光磁股份有限公司生产经营用房有关情况的说明》,证明铭普光磁及其子公司铭庆电子租赁的位于东莞市石排镇庙边王村沙迳村的生产经营用房不存在障碍,且未来五年内没有改变房屋用途或拆除的计划,也没有列入政府拆迁规划。东莞市石排镇人民政府和东莞市石排镇规划管理所于 2017 年 3 月 27 日分别出具《关于东莞铭普光磁股份有限公司生产经营用房有关情况的证明》,证明铭普光磁及其子公司铭庆电子租赁的位于东莞市石排镇庙边王沙迳村的生产经营用房在未来五年内没有改变房屋用途或拆除的计划,也没有列入政府拆迁规划。

(3)已经规划涉及瑕疵地块的厂房搬迁,搬迁难度小,成本低

对于上述租赁房产瑕疵,公司将努力减少经营性用房的租赁房产瑕疵风险,发行人及子公司铭庆电子已分别取得编号为东府国用(2013)第特 28-1 号、东府国用(2013)第特 28-2 号的国有土地使用权证,合计面积 47,157.6 ㎡,发行人将在该地块上建设自有厂房及配套设施,前述租赁瑕疵地块上厂房存在搬迁计划。因发行人主要生产线搬迁无需高精度调试,具有易拆卸、易搬迁性,且新、旧地址间间隔较近,搬迁不会对发行人生产经营产生较大影响。

(4)实际控制人兜底承诺

就发行人或其子公司上述租赁未取得出租房产的产权证书等问题,发行人实际控制人杨先进、焦彩红夫妇已出具承诺函,承诺若因出租方无权处分租赁房产或者租赁房产系非法建筑等原因致使发行人无法继续使用租赁房产的,其将承担发行人因厂房搬迁而造成的损失。

该案例,发行人租赁房产有1项属于集体非农用地中的建设用地,但租赁合同稳定,相关监管机关对发行人主要生产用地厂房不存在拆迁计划出具证明;未来发行人将在自有用地上新建厂房等配套设施,租赁瑕疵地块上厂房存在搬迁计划且搬迁难度小、成本低;实际控制人出具兜底承诺,因此该等瑕疵不会对发行人生产经营产生重大影响。

(三)创鑫激光(已提交注册)

创鑫激光于2019年4月2日提交科创板首发上市申请文件,并于2019年11月14日通过上市委会议,现已提交注册。创鑫激光全部生产经营场所均为租赁取得,其中主要生产经营场所为租赁集体土地上建设的厂房和宿舍等配套建筑,该土地房产情况在审核时受到了密切关注,具体情况如下:

1.反馈问题

招股说明书披露,发行人生产经营场所均为租赁取得,其中主要生产经营场所为租赁集体土地上建设的厂房和宿舍等配套建筑。发行人另一项租赁房产位于鞍山(国家)高新技术产业开发区辽宁激光产业园内,该产业园暂未取得房产证。请发行人说明:(1)公司生产经营所用场地全部通过租赁取得是否会影响公司的持续经营;(2)瑕疵土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用上述土地或房产产生的收入、毛利、利润情况;(3)发行人所租赁房屋的权属是否存在纠纷,有关房产是否为合法建筑,是否办理租赁备案手续、相关租赁合同是否合法有效,是否存在不能续租的风险;(4)该等租赁的出租方与发行人股东、董监高及主要客户、供应商是否存在关联关系,租赁价格是否公允;(5)前述事项是否影响发行人的资产完整性和独立持续经营能力,发行人是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为,是否构成本次发行上市的法律障碍。请发行人披露如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等,并对该等事项做重大风险提示。请保荐机构,发行人律师核查,并就下列事项发表意见,且说明具体理由和依据:(1)发行人租赁集体土地上建设的厂房和宿舍等配套建筑是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续、有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见;(2)结合瑕疵土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用上述土地或房产产生的收入、毛利、利润情况,评估其对于发行人的重要性,是否对发行人持续经营能力构成重大不利影响。

2.反馈意见的回复

(1)瑕疵租赁房产情况

公司瑕疵租赁房产面积占发行人主要生产经营用场地的租赁面积比例为 81%,占发行人上述租赁房产和自有土地面积比例为48%;公司收入、毛利、利润几乎全部产生于瑕疵房产。

部分租赁房屋的产权人已取得《土地使用权证》或《不动产权证》,根据《物权法》第十七条的规定,依法享有租赁房屋的不动产物权。部分租赁房屋属于已办理完毕违法建筑申报手续且尚未确认产权的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,其建设和临时使用的主体为深圳市宝安沙井农业发展有限公司。此外,根据网络查询结果,该等产权人不存在有关不动产权权属纠纷的案件信息。

部分租赁房屋未办理租赁登记,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条:“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。”未备案并不影响租赁合同效力。

(2)搬迁难度小、成本低

生产主要应用的光谱分析仪、光纤切割/熔接/拉锥合束等加工设备均不属于不可拆卸的大型设备,其拆卸、运输、安装较为方便,公司生产所用机器设备的拆装、搬迁难度不大,预计在分步搬迁方式下整体搬迁在两周以内能够全部完成,搬迁成本较低。如需搬迁,将制定并实施周密的搬迁计划,最大限度地缩短搬迁周期、降低搬迁损失。

(3)现有租赁关系稳定,周边替代资源丰富

根据深圳市宝安区城市更新和土地整备局于 2019 年 3 月 15 日出具的《证明》,发行人租赁厂房尚未经该局纳入城市更新改造范围;出租方亦已向公司出具《关于向深圳市创鑫激光股份有限公司出租房屋的声明及承诺》,出租方承诺严格履行与发行人签署的《深圳市房屋租赁合同书》,且如今后无法持续作为生产经营场所使用的,出租方承诺将至少提前 12 个月通知公司。

即使公司面临无法续租当前租赁厂房的风险,由于公司租赁的主要厂房所在地(深圳市及鞍山市)的基础设施良好且周边租赁物业资源丰富,因而厂房替代性强,公司能够及时找到替代性房产。且由于公司对原始厂房无需进行较大规模的特殊改建,生产设备拆装较为方便,因此可较为顺利地租赁新的替代厂房并较短时间内恢复正常生产,不会对公司正常生产经营造成重大不利影响。

(4)已在苏州获得土地使用权,今后可作为部分产品的生产经营场所

公司拟将上述土地作为募投项目所在地,上述建设工程建成并投入使用后,将成为公司中高功率激光器的生产基地及研发中心所在地。

(5)控股股东、实际控制人承诺

公司控股股东、实际控制人蒋峰已做出承诺:“如发行人或其附属公司因物业法律瑕疵而无法继续承租目前使用的承租物业,导致发行人或其附属公司因需要寻找替代房屋而产生搬迁费用、新厂房改造费用、停产损失等(如有)、被有权部门罚款、被有关权利人追索产生损失,本人愿意承担连带赔偿责任,并足额补偿发行人及其附属公司所遭受的一切损失。”

本案例中,发行人生产经营所用场地全部通过租赁取得,其中瑕疵土地、房产占比较高,且公司收入、利润几乎全部产生于瑕疵房产。反馈回复思路主要是通过论述搬迁难度小、成本低;现有租赁关系稳定,周边替代资源丰富;已获得土地使用权,今后可作为部分产品的生产经营场所;实控人承诺等多方面因素,论证租赁房产存在的瑕疵不会对发行人持续经营能力造成重大不利影响。

本案例也说明了监管机构对于IPO土地房产租赁问题的审核趋势,随着国家逐步开放土地使用权尤其是集体土地使用权以及以充分信息披露为核心的注册制改革,现有IPO审核允许存在瑕疵土地房产和较高比例的租赁。监管部门关注的重点还是拟发行人的土地房屋情况对其生产经营持续性所产生的实质影响。

三、小结

从上述案例和规定可以看出,IPO审核过程中土地房产租赁问题关注的重点是较高比例的租赁和瑕疵土地房产对拟发行人持续经营能力的影响。针对这两个核心问题,拟发行人可采取的解决措施主要集中在以下几个方面:

(一)现有租赁土地房屋实际情况

对拟发行人租赁的土地房屋的土地性质、权属证书、用途、租赁备案情况、可能存在的法律风险等基本情况进行充分披露。从产能、收入、利润定量论证对拟发行人经营的影响。

(二)现有租赁关系的稳定性

1.拟发行人与现有出租方已建立长期、稳定的租赁关系,合同租赁期限长且在租赁期内未发生任何租赁纠纷,报告期内亦未出现因出租方或其他原因使房屋提前收回或租赁合同提前终止情形。

2.建议协调当地政府以及相关主管部门出具租赁土地房屋符合发展规划,近几年内,没有改变土地用途或拆除的计划,也没有列入政府拆迁规划或城市更新改造范围的证明。

(三)未来搬迁的可行性及影响

1.已取得其他土地使用权,可作为新的生产经营场所

拟发行人取得募投用地权属证书或其他经营用地权属证书用于主要生产场所。从审核政策层面来看,拟申报企业是否取得募投用地不再作为硬性要求,但需要详细披露拿地安排及相关进度;结合IPO审核案例,如果拟发行人全部生产用地均为租赁取得,还是在申报前取得募投用地权属证书或其他经营用地权属证书并作为主要的生产经营场所为妥,减少因租赁取得的生产经营用地对拟发行人持续经营能力产生的影响。

若拟发行人现有租赁用地为集体经营性建设用地,拟发行人可考虑取得现有租赁用地的集体土地使用权。虽然《土地管理法(2004年)》第六十三条明确约定除土地利用总规划或破产、兼并等情形,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但《土地管理法(2019年)》对集体经营性建设用地入市作出了重大突破,若能满足要求,拟发行人可通过出让、出租、转让等法律法规允许的方式取得现有租赁用地的集体土地使用权,提高现有生产经营用地的稳定性。

2.披露详细的搬迁计划,预计生产线搬迁难度、搬迁时间、误工损失等。

(四)兜底承诺

1.建议由实际控制人承诺将以连带责任方式全额补偿拟发行人因出租方无权处分租赁房产或者租赁房产系非法建筑等原因致使拟发行人无法继续使用租赁房产的产生的搬迁费用、因生产停滞所造成的损失以及其他费用。

2.建议由控股股东或实际控制人出具若拟发行人无法继续使用现有租赁房产,可尽快协调其他合适的房产土地作为新的生产经营用地。

从上述案例分析以及目前注册制的审核趋势可以看出,拟发行人的土地房产虽存在一定程度上的瑕疵,但可通过一系列有针对性的整改和充分信息披露,使土地房屋租赁问题对拟发行人没有持续经营的风险,不影响其注册和发行。

 

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